Vuokra-asuntoihin liittyviä vahinkoriitoja voidaan ehkäistä melko yksinkertaisella tavalla, nimittäin kunnollisella dokumentoinnilla.
Suomen Vuokranantajat ry:n mukaan huoneistovahinkoasioissa riidellään käytännössä kahdesta eri seikasta. Ensinnäkin siitä, onko jokin vaurio tavanomaista asumisen aiheuttamaa kulumista vai onko sen takana huolimattomuutta, laiminlyöntejä tai tahallisuutta.
Toisekseen riita voi kohdistua siihen, onko vaurio syntynyt nimenomaan vuokrasuhteen aikana.
Molemmissa riidan aiheissa olennaista on selvittää, millaisessa kunnossa asunto oli vuokrasuhteen alkaessa ja päättyessä, Vuokranantajat tähdentää.
– Uskottavinta todistusaineistoa riitatilannetta varten ovat huoneistosta otetut kattavat valokuvat sekä mahdolliset tarkastusraportit, kertoo tiedotteessa Vuokranantajien neuvontalakimies Juho Tolppa.
Myös henkilötodistelua huoneiston kunnosta voidaan Tolpan mukaan hyödyntää, joskin todistajien suullisia lausuntoja ei käytännössä oikeudessa katsota luotettaviksi valokuvien ja muun kirjallisen aineiston tasolle.
– Tässä kohtaa päteekin klisee siitä, että kuva kertoo enemmän kuin tuhat sanaa.
Vuokrahuoneistolle aiheutuneista vahingoista riidellään toisinaan jopa hovioikeuteen asti.
Helsingin hovioikeus antoi aiemmin tänä vuonna tuomion vuokrahuoneiston vaurioita koskeneessa asiassa, jossa riitaisuus kohdistui siihen, olivatko vauriot syntyneet vuokrasuhteen aikana.
Koska huoneistossa ei oltu tehty alkutarkastusta ja lopputarkastuskin vajavaisesti, jäi vaurioiden syntymisen ajankohta epäselväksi ja näyttöaineiston puute kääntyi vuokranantajan tappioksi. Vuokranantajan noin 1 600 euron vahingonkorvausvaatimus hylättiin, ja hänen maksettavakseen tuomittiin vuokralaisen runsaan 6 000 euron oikeudenkäyntikulut.
Hovioikeuden ratkaisu perustuu sopimussuhteissa yleiseen näyttötaakkajakoon. Vahingonkorvausta vaativan osapuolen, eli tässä tapauksessa vuokranantajan, on kyettävä riittävän uskottavasti näyttämään, että toinen sopimusosapuoli on aiheuttanut vahinkoa.
Jos vuokranantaja kykenee uskottavasti osoittamaan vaurion syntyneen kyseisen vuokrasuhteen aikana, on tällöin vuokralaisen taakkana osoittaa, ettei hän ole menetellyt huolimattomasti.
– Vuokralaisen vastuulla toisin sanoen olisi osoittaa, että hän on menetellyt asianmukaisesti, ja ettei hän ole huolellisuuttakaan noudattaen voinut välttää kyseistä vahinkoa. Jos ensituntumalta huolimattomalta vaikuttava toiminta onkin johtunut esimerkiksi vuokralaisen sairauskohtauksesta, voi hän välttyä vahingonkorvausvastuulta. Todistusaineistoa asiassa voisi olla esimerkiksi lääkärinlausunto, Tolppa kuvaa.
Vaikka on ensisijaisesti vuokranantajan vastuulla kyetä osoittamaan, että vaurio on syntynyt vuokralaisen asuessa asunnossa, on myös vuokralaisen tärkeää dokumentoida huoneiston kunto tarkasti vuokrasuhteen alkaessa.
– Jos valokuvaus ja muu kirjallinen raportointi vuokrasuhteen alussa on laiminlyöty ja vuokrasuhteen päättyessä huoneistossa havaitaan merkittävä vaurio, ei vuokralainen säästy kustannuksilta pelkästään väittämällä vian olleen asunnossa jo ennen hänen muuttoaan. Vuokralaisen täytyy pystyä todistamaan tämä väite, Tolppa kertoo.
Suositeltavin tapa on, että vuokranantaja ja vuokralainen tarkastavat huoneiston kunnon yhdessä vuokrasuhteen alkaessa ja päättyessä.